전세 전환율 공식 (2025 최신)

전세↔월세 전환이 헷갈린다면, 이 글 하나로 정리 끝! 법정 상한, 정확한 계산식, 실무 예시, 자주 하는 오해까지 정리했습니다.

핵심 요약

• 보증금 → 월세 전환(주택)에는 법정 상한이 있습니다. 통상 “연 10%” 또는 “한국은행 기준금리 + 2%” 중 낮은 비율을 넘길 수 없습니다.
• 월세 → 전세 전환에는 직접 상한 규정이 없으며, 지역 시세·기관 안내를 참고해 협의합니다.
• 상가는 주택과 규정이 별도이므로 혼동하지 마세요.

용어 정리

• 전세 전환율(전월세 전환율): 전세보증금과 월세를 서로 바꿀 때 쓰는 연(年) 이율.
• 법정 전환율 상한(주택): 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 최대 이율.
• 기준금리: 한국은행이 고시하는 정책금리로, 상한 산정에 반영됩니다.

정확한 공식 (표기 주의: % vs 소수)

계산 실수의 대부분은 %를 소수로 바꾸지 않아서 생깁니다.

A. 전세 → 월세 (보증금 일부/전체를 월세로 전환)

월세(원/월) = 보증금(원) × 전환율 r ÷ 12

※ r이 ‘소수’라면 예: r = 0.05 (= 5%)
※ r 대신 ‘% 값’ R을 쓴다면: 월세 = 보증금 × (R/100) ÷ 12

주택은 법정 상한(연 10% vs 기준금리+2% 중 낮은 값)을 넘길 수 없습니다.

B. 월세 → 전세 (월세를 보증금으로 전환)

보증금(원) = 월세(원/월) × 12 ÷ r   (r = 소수)
           = 월세 × 12 × 100 ÷ R   (R = % 값)

월세→전세 전환에는 직접 상한 규정이 없으므로 시세·기관 안내를 참고해 협의합니다.

숫자로 보는 예시

• 예시 1: 월세 100만원을 전세로(전환율 4%)
  보증금 = 100만원 × 12 × 100 ÷ 4 = 3억원
  R(%)를 쓸 때는 ×100이 필요합니다.
• 예시 2: 전세 2억원 중 5,000만원을 월세로(전환율 5%)
  월세 ≈ 5,000만원 × 5% ÷ 12 = 약 20.8만원/월
• 예시 3: 법정 상한 적용(보증금 → 월세)
  기준금리 2.5%라면 상한 = min(10%, 2.5%+2%) = 4.5%
  1억원 전환 시 월세 상한 ≈ 1억원 × 4.5% ÷ 12 = 약 37.5만원/월

자주 하는 실수 체크리스트

• 전환율 4(%)로 나눴더니 보증금이 터무니없이 작다 → ×100 누락.
• 상가 규정을 주택에 적용 → 오류. 상가는 별도 법 체계.
• 월세→전세에도 법정 상한 강제 → 아님. 협의·시세 참고.

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참고: 법정 상한은 보증금→월세 전환에 적용됩니다.

공식 근거 & 더 보기

• 주택임대차보호법: 보증금 → 월세 전환 시 산정률 제한(연 10% vs 기준금리+2% 중 낮은 비율)
• 주택임대차보호법 시행령: 상한 산식 및 세부 규정
• 국토교통부/부동산원 안내 및 계산 서비스: 기준금리 반영
• 상가건물임대차보호법: 상가 전환 규정(주택과 별도)

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