양도소득세 계산기 2026 | 부동산 양도세·장기보유특별공제·중과 계산
부동산·세금 계산기
양도소득세 계산기 2026
부동산 양도 시 예상 세액을 참고용으로 계산해보세요. 취득가액·양도가액·필요경비는 물론, 보유기간에 따른 장기보유특별공제와 다주택 중과·비사업용 토지 가산세율까지 반영했습니다.
취득일·양도일 입력 → 보유기간 자동 계산 → 장기보유특별공제율 자동 적용 → 누진세율 계산 → 중과·미등기·비사업용 토지 가산 반영 → 예상 세액 산출
양도소득세 계산
참고용 계산기입니다. 실제 신고 전 홈택스 모의계산을 다시 확인하세요.
예상 계산 결과
예상 양도소득세 (지방소득세 포함)
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양도소득세 계산 전 꼭 확인할 점
양도소득세는 단순히 양도가액에서 취득가액을 빼는 것으로 끝나지 않습니다. 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제, 자산 종류, 보유기간에 따라 세액이 크게 달라집니다.
① 필요경비를 빠짐없이 챙기세요
인정되는 필요경비: 취득세, 중개보수(양쪽 합산), 법무사·등기비용, 자본적 지출(확장공사·인테리어 중 내구성 향상 공사), 소송비용 등
인정되지 않는 것: 단순 도배·장판·보일러 교체 등 수익적 지출, 관리비, 이사비용
영수증을 모아두면 양도차익이 줄어들어 세금이 낮아집니다.
인정되지 않는 것: 단순 도배·장판·보일러 교체 등 수익적 지출, 관리비, 이사비용
영수증을 모아두면 양도차익이 줄어들어 세금이 낮아집니다.
② 장기보유특별공제 — 오래 보유할수록 공제율이 커집니다
| 보유기간 | 일반 주택·토지 | 1세대1주택 (보유) | 1세대1주택 (거주) |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
③ 2026년 양도소득세 기본세율표
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
④ 중과세율이 적용되는 경우
다주택자 조정대상지역 양도: 기본세율 + 20%p (3주택 이상은 30%p) 가산
비사업용 토지: 기본세율 + 10%p 가산
미등기 양도: 70% 단일세율 (기본공제 없음)
※ 다주택 중과는 2022년 이후 한시 유예 후 재시행 여부를 반드시 확인하세요.
비사업용 토지: 기본세율 + 10%p 가산
미등기 양도: 70% 단일세율 (기본공제 없음)
※ 다주택 중과는 2022년 이후 한시 유예 후 재시행 여부를 반드시 확인하세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 양도소득세 기본공제는 얼마인가요?
연간 250만원이 기본 적용됩니다. 단, 미등기 양도 자산이나 일부 중과 대상은 기본공제가 배제됩니다. 같은 해에 여러 자산을 양도해도 기본공제는 합산 250만원 한도입니다.
Q. 1세대 1주택이면 세금을 안 내도 되나요?
양도가액 12억원 이하이고 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년 추가)한 1세대 1주택은 비과세 대상입니다. 12억원 초과분에 대해서는 세금이 발생하며, 고가주택 특례 계산식이 적용됩니다.
Q. 장기보유특별공제는 언제부터 적용되나요?
보유기간 3년 이상부터 적용됩니다. 일반 자산은 연 2%씩 최대 30%(15년), 1세대 1주택은 보유·거주 각 연 4%씩 최대 합산 80%까지 공제됩니다.
Q. 필요경비로 인정받을 수 있는 항목은?
취득세, 취득 시 중개보수, 법무사비, 등기비용, 자본적 지출(확장공사·발코니 확장·시스템에어컨 설치 등 내구성을 향상시키는 공사비)이 인정됩니다. 단순 도배·장판·보일러 수리 같은 수익적 지출은 인정되지 않습니다.
Q. 이 계산기 결과를 그대로 신고해도 되나요?
아닙니다. 이 계산기는 참고용입니다. 실제 양도세는 개인 상황(보유 주택 수, 거주 여부, 특수 관계, 비과세 요건 충족 여부 등)에 따라 크게 달라집니다. 신고 전 반드시 홈택스 모의계산이나 세무사 상담을 통해 확인하세요.
Q. 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?
양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 합니다. 예를 들어 5월에 잔금을 치렀다면 7월 31일까지 신고합니다. 확정신고는 다음 해 5월입니다. 예정신고를 하면 확정신고를 별도로 하지 않아도 됩니다.
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