종합부동산세 계산기 2026 | 종부세 과세표준·세율·세액공제 계산
부동산·세금 계산기
종합부동산세 계산기 2026
주택 공시가격 합산액을 입력하면 기본공제, 공정시장가액비율, 누진세율, 고령자·장기보유 세액공제, 농어촌특별세까지 자동 반영한 예상 종부세를 확인할 수 있습니다.
종부세 계산
참고용 계산기입니다. 실제 세액은 홈택스 조회 또는 고지서로 확인하세요.
국토교통부 부동산 공시가격 알리미에서 조회하거나 고지서에서 확인하세요.
2026년 기준 60%. 법령 변경 시 직접 수정 가능합니다.
중복과세 조정을 위해 재산세 납부액의 일부를 공제합니다. 모르면 비워두세요.
1세대 1주택자 중 고령자에게 적용됩니다.
1세대 1주택자 장기보유 공제. 고령자 공제와 합산 최대 80%.
✅ 종부세 과세 대상이 아닙니다 — 공시가격 합산액이 기본공제 이하입니다.
종합부동산세, 어떻게 계산되나요?
종합부동산세는 일정 금액 이상의 주택을 보유한 경우 재산세와 별도로 납부하는 세금입니다. 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 인별 주택 공시가격을 합산해 기본공제를 초과하면 과세됩니다.
① 종부세 계산 흐름
① 공시가격 합산 → ② 기본공제 차감(9억 또는 12억) →
③ 공정시장가액비율 적용(×60%) → ④ 과세표준 확정 →
⑤ 세율 적용(0.5~5.0%) → ⑥ 재산세 공제·세액공제 차감 →
⑦ 농어촌특별세 가산(종부세×20%) → ⑧ 최종 납부세액
② 기본공제 기준
일반 (2주택 이하, 3주택 이상): 공시가격 합산 9억원 초과 시 과세
1세대 1주택: 공시가격 합산 12억원 초과 시 과세
※ 1세대 1주택 기준: 세대원 중 1명이 주택 1채를 단독 소유. 배우자가 다른 주택을 보유하면 해당 안 됩니다. 부부 공동명의 1주택은 특례 신청 시 1세대 1주택으로 처리 가능합니다.
1세대 1주택: 공시가격 합산 12억원 초과 시 과세
※ 1세대 1주택 기준: 세대원 중 1명이 주택 1채를 단독 소유. 배우자가 다른 주택을 보유하면 해당 안 됩니다. 부부 공동명의 1주택은 특례 신청 시 1세대 1주택으로 처리 가능합니다.
③ 2026년 주택분 종부세 세율표
2주택 이하 (일반세율)
3주택 이상 (중과세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억 ~ 6억원 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 ~ 12억원 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 ~ 25억원 | 1.3% | 600만원 |
| 25억 ~ 50억원 | 1.5% | 1,100만원 |
| 50억 ~ 94억원 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 10,180만원 |
3주택 이상 (중과세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0원 |
| 3억 ~ 6억원 | 0.7% | 60만원 |
| 6억 ~ 12억원 | 1.0% | 240만원 |
| 12억 ~ 25억원 | 2.0% | 1,440만원 |
| 25억 ~ 50억원 | 3.0% | 3,940만원 |
| 50억 ~ 94억원 | 4.0% | 8,940만원 |
| 94억원 초과 | 5.0% | 18,340만원 |
④ 고령자·장기보유 세액공제 (1세대 1주택 전용)
| 구분 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자 | 만 60세 이상 | 20% |
| 고령자 | 만 65세 이상 | 30% |
| 고령자 | 만 70세 이상 | 40% |
| 장기보유 | 5년 이상 | 20% |
| 장기보유 | 10년 이상 | 40% |
| 장기보유 | 15년 이상 | 50% |
| 합산 최대 공제율 | 80% | |
⑤ 납부 일정 및 분납
과세기준일: 매년 6월 1일 (이 날 보유자에게 과세)
고지서 발송: 11월 중
납부기간: 12월 1일 ~ 12월 15일
분납: 세액 250만원 초과 시 가능 — 500만원 이하는 초과분, 500만원 초과는 세액의 50%를 6개월 이내 분납
납부유예: 1세대 1주택 고령자(60세 이상) + 총급여 7,000만원 이하 → 양도·상속·증여 시까지 유예 가능
고지서 발송: 11월 중
납부기간: 12월 1일 ~ 12월 15일
분납: 세액 250만원 초과 시 가능 — 500만원 이하는 초과분, 500만원 초과는 세액의 50%를 6개월 이내 분납
납부유예: 1세대 1주택 고령자(60세 이상) + 총급여 7,000만원 이하 → 양도·상속·증여 시까지 유예 가능
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 종부세는 언제, 누가 내나요?
매년 6월 1일을 기준으로 주택 공시가격 합산액이 기본공제를 초과하는 개인에게 부과됩니다. 납부 기간은 12월 1일~15일이며, 국세청이 11월 중 고지서를 발송합니다.
Q. 종부세 대상 기준이 얼마인가요?
2026년 기준 일반 주택 보유자는 공시가격 합산 9억원 초과, 1세대 1주택자는 12억원 초과 시 종부세를 납부합니다. 이 기준은 시가가 아닌 공시가격 기준입니다.
Q. 공정시장가액비율이란 무엇인가요?
공시가격에 곱해 과세표준을 산정하는 비율입니다. 2026년에는 60%가 적용됩니다. 예를 들어 공시가격 합산 15억원인 1세대 1주택자는 (15억-12억)×60% = 1억 8천만원이 과세표준이 됩니다. 이 비율은 시행령으로 조정 가능해 매년 달라질 수 있습니다.
Q. 재산세와 종부세는 이중과세 아닌가요?
이를 방지하기 위해 종부세 계산 시 재산세로 납부한 금액 중 일부를 공제합니다. 구체적으로 공시가격 중 과세표준에 해당하는 부분에 대한 재산세 상당액을 종부세에서 차감합니다.
Q. 부부가 각각 1채씩 보유하면 1세대 1주택인가요?
아닙니다. 1세대 1주택은 세대원 중 1명이 1채를 단독으로 소유해야 합니다. 부부가 각 1채씩 보유하면 세대 기준으로 2주택으로 분류됩니다. 단, 부부 공동명의 1주택은 특례 신청을 통해 1세대 1주택 처리가 가능합니다.
Q. 250만원 초과 시 분납이 가능하다고 하는데, 어떻게 하나요?
종부세가 250만원을 초과하면 납부기한 이내에 분납을 신청할 수 있습니다. 500만원 이하는 250만원 초과분을, 500만원 초과는 세액의 50%를 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 홈택스에서 신청하거나 세무서에 방문해 신청합니다.
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