① 전월세 전환율이란

전월세 전환율은 전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 돌릴 때, 그 보증금 차액에 곱해서 월세를 산출하는 이율입니다. 반대로 월세를 전세로 바꿀 때도 같은 비율을 기준으로 필요한 보증금을 계산할 수 있습니다. 전환율이 높을수록 같은 보증금 차액에도 월세 부담이 커집니다.

법적 근거는 주택임대차보호법 제7조의2와 그 시행령 제9조입니다. 이 조항은 계약 기간 중이거나 세입자가 계약갱신요구권을 행사할 때, 임대인이 보증금을 월세로 전환하며 세입자에게 과도한 부담을 지우지 못하도록 상한선을 정해두고 있습니다.

② 법정 전환율 계산 공식

법정 전환율 상한은 다음 두 가지 중 더 낮은 비율입니다.

한국은행 기준금리가 오르내릴 때마다 법정 전환율 상한도 함께 움직입니다. 기준금리가 낮았던 시기에는 전환율 상한이 4% 안팎까지 낮아지기도 했고, 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 «기준금리+2%p» 공식이 항상 10% 상한보다 낮게 적용됩니다.

③ 2026년 기준 법정 전환율은 얼마?

한국은행은 2026년 들어 기준금리를 연 2.50%로 유지하고 있습니다(2026년 5월 통화정책방향 결정회의 기준 8차례 연속 동결). 이를 공식에 대입하면 다음과 같습니다.

즉 2026년 7월 현재 법정 전월세 전환율 상한은 연 4.5%입니다. 기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 연 8회(1·2·4·5·7·8·10·11월) 여는 통화정책방향 결정회의에서 조정될 수 있으므로, 계약 시점에 맞춰 한국은행 홈페이지에서 최신 기준금리를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

④ 전세·월세 환산 계산 방법

전세보증금 → 월세로 전환

월세 → 전세보증금으로 환산

직접 계산이 번거롭다면 국토교통부 렌트홈의 임대료 인상률 계산기나 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회의 전월세전환 계산 서비스를 이용해도 됩니다.

⑤ 신규 계약 vs 갱신 계약, 적용이 다릅니다

법정 상한은 기존 계약이 이어지는 상황에서만 강행규정으로 작동합니다. 완전히 새로운 임대차 계약을 맺을 때는 이 상한이 적용되지 않고, 시장에서 형성되는 실거래 기준 전환율(통상 법정 상한보다 높음)을 참고해 당사자끼리 협의합니다. 지역별·주택유형별 실거래 기준 전환율은 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 매월 확인할 수 있습니다.

⑥ 법정 상한을 초과했다면

계약 기간 중 전환이나 갱신 계약에서 법정 상한을 초과한 월세 약정은 주택임대차보호법의 강행규정을 위반한 것으로 그 초과분만큼 무효입니다. 이미 초과분을 납부했다면 임대인에게 서면으로 초과 사실을 통보하고, 납부 내역(계좌이체 내역, 영수증 등)을 근거로 부당이득반환청구를 통해 돌려받을 수 있습니다. 당사자 간 해결이 어렵다면 관할 지자체 또는 한국부동산원의 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.